マイホームコンサルタント・ブログ

工事中の物件によっては主たる構造部分の工事が既に終わっている現場があります。
一戸建て住宅の工事は、主たる構造部の瑕疵保証10年の義務がありますが、今回の倒産によって建設会社の保証が受けられない状態になっております。

契約者には解約通知が来ています。
中には工事の出来高部分について請求する旨が書かれています。
工事請負契約書の約款に従い「解約」を解釈する必要がありますが、今回指摘する問題は「保証のつかない建物」である点です。

銀行での融資審査の際には、保証のついている建物に対して担保評価されています。
しかし、今回の倒産によって、融資を継続する場合に保証がなくなりますので、保証のついていない建物に対しての担保評価になる可能性が出てきました。
融資の審査の時に認められた価値ほど、完成しても価値が下がった評価しかされない可能性です。
北洋銀行のローンセンターに問い合わせたところ、個別に内容が全部違うので、取り扱い支店の判断での対応が基本になると思います、との回答。
まだ、北洋銀行の中ではルールができていないようです。

銀行によっては個人契約での土地売買や、建物取引について融資の対象外になっている銀行もあります。
保証がつかなくても良いから、工事継続したいといった時に、引き継ぐ会社との関係は、施主から工事の一部分について請け負う形になりますが、上棟後であれば主たる構造部分の保証まで引き継ぐことはできません。
施主の都合による分離発注で継続した場合、工事そのものは完了しても、計画当時の資産価値が損なわれていると評価されるかもしれません。

工事がある程度進んでいるお客様の物件では融資が予定額全額保証されない可能性まで出てきました。
その場合、出来高部分の請求をされても、価値を逸しているということで支払い可能額が減額されますから、破産管財人の評価との間で調整が必要になる可能性もあります。

工事途中でもいっそのこと全部解体して、別の建設会社が請け負って保証をつけないと担保評価割れを起こしてしまう可能性があります。
着工して間もない物件であれば問題ないでしょうが、ある程度進んでいますと解体費50万円から80万円程度かかりますから、安易にその選択もできません。

今回指摘する問題を解決する手順として。

①　融資が全額実行されるか確認する

②　工事を継続してくれる会社との値段の調整を行う

③　工事の出来高分として、支払い可能な金額を設定する

④　その金額の支払いと破産管財人の評価の折り合いがつくか交渉する

という手順になります。

北洋銀行の担当者は、保証会社の担保評価の問合せ及び交渉の時点で、施主様では対応できないと思います、とコメントされていました。
非常に専門性の高い説明と、結論に至った根拠を証明しなければなりませんから、実際に無理でしょう。
建設会社も融資の考え方を理解していない会社ではサポートできないと思われます。

工事を継続した場合、いくらかかるのかと言う見積もりを出すのとはわけが違います。
融資の担保評価の交渉を行った後に、その限度額から継続工事の内容も調整し、破産管財人への交渉も必要になります。

安易に工事継続を望んで、建設会社に依頼するのは危険です。
まずは支払い方法において条件が変わるかどうか確認する必要があります。
工事継続はその後の話。
順番を間違えて対応しないようにして下さい。

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