マイホームコンサルタントの家づくり教室

住宅ローンと不動産ローンは厳密にいうと違います。
土地だけの購入の場合は不動産ローン。
土地と建物をあわせて購入する場合は住宅ローン。
住むか住まないかの違いなのですが、金利や優遇措置が全然違います。
ここでは住宅ローンについて説明します。

住宅ローンを申込んで正式な審査を受けるために必要な書類がいくつかあります。
所得証明やら住民票やらは当然必要だとして。
本当に計画して申し込みをしているかどうかを確認されます。

注文住宅での住宅ローンの場合。
建築請負契約書
土地契約書
建築確認申請（１～５面の写し、平面図、立面図、配置図、案内図）
までは基本的に必要。

ここでポイントになるのが、「建築確認申請」です。
これは、その土地に「こういう建物を建てたいのですが」と自治体に許可を求める行為。
都市計画上、土地に対する建物の基準が法的に認められるかどうかを確認するのだ。

ちなみに土地は名義を変更しない限り、着工できない。
融資の審査が通っても、土地分の支払いをしないと建築に着手できません。
となると確認申請がおりないと融資は実行されない。
借りれるかどうか決まっていない住宅ローンを借りれることを前提に、土地と建物の契約を交わし、申請行為を行わないと、住宅ローンの審査が行われない。
時系列を追うと、はじめて人は混乱する。
そういう矛盾した仕組みが今も採用されている。

融資には事前審査という制度もある。
具体的な計画の前に、ザックリした内容で施主の与信能力を審査する仕組みだ。
しかし、正式なものではなく、諸事情によって本申請のときに通らないことだってある。
これは充分注意してもらいたい。
特に団体信用生命保険の審査で通らないことがある。
健康状態の申告で、お金を貸せませんと判断されてしまうのだ。
住宅ローンには生命保険の担保が義務付けられており、通常は銀行負担で生命保険に同時加入し、万が一、死亡もしくは高度障害が残るような事故病気になった時、住宅ローンを完済してくれる仕組みだ。
住宅ローンを組むときには、保証を見直す時期。
余計な保険を解約して、自分たちの生活を維持するのに必要な保障に組み替えるといい。

それらの手続きを行い、それぞれの審査を通って初めて土地代が実行される。
土地、建物、それぞれの契約。
行政の申請の確認。
本人の健康状態のチェック。
その間にも、建設会社、設計事務所と打ち合わせを行い、図面の点数も相当数に上る。

万が一、住宅ローンが借りられなかった場合、それらの業務に関わった費用が実費負担になる会社と、ならない会社がある。
施主としては借りられるかどうかもわからない計画を進めるのに、ダメだった時にお金を負担することが納得できない人もいるだろう。
しかし、話しの筋としては、施主の依頼を受けて業務に取り掛かっているので、実費は負担していただかないと、他のお客さんにその分の経費のしわ寄せがいく。
大手のハウスメーカーの場合、無料で請け負うケースが多く。
小規模の会社の場合は、事前に説明をして、万が一の時の経費負担をお願いしていることもある。
相談する建設会社に確認しておくことが必要だ。

土地の同時購入の場合、このように複雑でわかりづらい経験をすることになる。
初心者が不十分な案内をして、トラブルになるケースも多い。
一般的な進め方をここでは紹介したが、お客さんごとに進め方も違うし、ローンの付け方も変わる。
経験を積まないと、計画ごとに一番効率の良い進め方の見極めを間違える。

ガイドとして、コンサルタントや営業マンの仕事は間違いが許されない。
最低限の仕組みはお客さんにも理解してもらわなければならない。
もうちょっとシンプルになればいいのにね。
というかシンプルだった時代に、たくさん詐欺やらトラブルやらが発生して、今の仕組みになっちゃたんだけど・・・
まともにやっていた人にとってはいい迷惑。
わかりやすく、簡単に。
家づくりのストレスを少なくできればいいのにね。

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